En la presente entrega haremos una introducción al régimen de propiedad horizontal de nuestro país.
Directamente por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.
Este régimen implica que el propietario de un departamento es dueño del mismo, pero además comparte con los restantes propietarios de los demás departamentos ciertos bienes en común, debiendo colaborar con los gastos conservatorios de lo destinado al uso comunitario, proporcionalmente al valor de su unidad funcional. La propiedad de las unidades funcionales puede corresponder a viviendas, locales comerciales, depósitos de mercaderías o estacionamientos.
La exclusividad del dominio es sobre la construcción, siendo el terreno y las cosas comunes, de propiedad de todos los dueños de las distintas unidades funcionales. Por ejemplo, son comunes la puerta de entrada al edificio, los muros que dividen los departamentos, los servicios centrales, los ascensores, escaleras fuera de los departamentos, etcétera. Los bienes comunes pueden ser usados por cualquiera de los propietarios, en proporción al valor de su unidad, de acuerdo a su destino, sin perjudicar al resto. Cada propietario paga sus propios impuestos, tasas y contribuciones, que comprenderán proporcionalmente las partes en común. Es una combinación entre propiedad exclusiva y colectiva.
La propiedad de cada dueño sobre su departamento implica que pueda venderlo, o establecer sobre el mismo, cargas reales y personales, sin la conformidad del resto de los propietarios del edificio. Cada propietario debe respetar la fachada del edificio, y son a su cargo los gastos que requiera la reparación de su unidad funcional.
Vale la pena aclarar que para hipotecar el edificio en su totalidad se debe contar con la unanimidad de los dueños.
¿Porque someter un inmueble al régimen de Propiedad Horizontal?
Las razones para afectar un inmueble a la propiedad horizontal está dada en los beneficios que proporciona respecto del condominio.
A modo de ejemplo, a diferencia de esta forma de copropiedad, el titular del derecho de propiedad horizontal puede disponer libremente de su sector privativo (incluso hipotecarlo) sin necesidad de contar con el consentimiento de los demás propietarios, ya que en el condominio todos son propietarios de una porción ideal del todo en su conjunto; además, varía el régimen de responsabilidad frente a deudas comunes. La ley prevé que puede afectarse a este sistema no solo edificios de varios pisos y departamentos sino que también puede establecerse sobre construcciones de una planta pero que reúnan los requisitos impuestos por la ley.
Incluso, en la actualidad es una forma jurídica bastante utilizada en la regulación de countries, clubes y casas de campo. Esta afectación puede ser realizada de diversas formas: si el constructor está constituido por varias personas copropietarias de las distintas unidades, deberán formar un consorcio de propietarios, redactar un reglamento de copropiedad e inscribir el mismo en el Registro de la Propiedad Inmueble. Si se trata de una sola persona que ha construido el inmueble puede él mismo redactar el reglamento y proceder de la misma manera.
En la proxima entrega analizaremos la ley completa.
Muy buen artículo David. Felicitaciones.
Muchas Gracias Lisandro. Un abrazo!
Hola David, quería ver si entendí el articulo.
Si vos a una propiedad, la sometes al régimen de propiedad horizontal, todos los integrantes que comparten bienes en común con vos, eligen que parte del inmueble quieren para ellos, si por ejemplo en un edificio los integrantes se quedan con un departamento cada uno, el que era dueño del edificio, no tendría que preocuparse de que los nuevos propietarios, no paguen sus impuestos, porque cada uno se hace cargo de su parte, y esa parte ya no afecta a todo el conjunto, ¿No?, saludos.
Hola Nicolas. En primer lugar te agradezco por consultar y me alegro que te haya interesado mi nota. No entiendo muy bien a que te referís cuando me decís: “todos los integrantes que comparten bienes en común con vos, eligen que parte del inmueble quieren para ellos”. Pero respondiendo a tu ejemplo, si yo someto un edificio al régimen de propiedad Horizontal, quien era dueño en un principio de todo el edificio deja de serlo en todos aquellos departamentos que enajene; por lo tanto seria propietario de los departamentos que solo a el le pertenezcan y respondería por los mismos. La construcción deja de ser solo un inmueble para transformarse en tantos inmuebles como se haya dividido la propiedad horizontal. Cada uno de los dueños es propietario del departamento o departamentos que adquirió y de una parte indivisa de los espacios comunes ( Ascensores, escaleras, patios internos, etc), por lo tanto si alguien pone como garantía su departamento a la hora de practicar el embargo y el posterior remate si se diera, se practicara solo sobre el departamento determinado y el porcentaje de los espacios comunes que le corresponda al mismo.
Espero que me hayas entendido, de no ser así volveme a consultar sobre cualquier duda que tengas. Saludos
Sí, lo entendí, gracías por responderme y perdón por la demora